TEL.052‐756‐0033  FAX.052‐756‐0034

営業時間| 9:00~18:00(事前予約で時間外も対応可能)

Q&A
00.  お知らせ

令和元年12月10日
 
➀令和元年12月14日より風営法、古物営業法の一部が改正され施行されます。
 愛知県の生活安全課に風営法や古物営業を下記の日程で申請をする場合にはご確認ください。
 
 ・令和元年12月13日までに申請する場合には現行の誓約書新規の誓約書の2通の提出が必要です。
 
 ・既に申請済みで、令和元年12月14日以降に許可証が交付される場合には新規の誓約書の提出が必要です。
  (新規の誓約書の提出がない場合には許可証が交付されません。)
 
 営業開始に大きな影響がでます、注意してください。

 
 

➁農地法の届出について
 令和元年11月1日施行に伴い農地法の届出時はご確認ください。
 
 農地法第4条関係
 変更前)農地法第4条第1項第7号の規定による農地転用届出
            ↓
 変更後)農地法第4条第1項第8号の規定による農地転用届出
 
 農地法第5条関係
 変更前)農地法第5条第1項第6号の規定による農地転用届出
            ↓
 変更後)農地法第5条第1項第7号の規定による農地転用届出

以上に改正されていますので届出時はご確認ください。

 

 

令和元年8月27日

ヤード・自動車解体業の条例
愛知県では令和元年12月1日よりヤードにおける盗難自動車の解体の防止に関する条例が施行されます。
ヤードを運営している業者は令和元年12月の施行日までに、もよりの警察署に届け出る必要があります。
その他、土地所有者には努力義務が課せられます。
詳しくは以下で確認してください。

https://www.pref.aichi.jp/police/syokai/houritsu/sekou-kaisei/kokusai/yard.html

 

令和元年8月9日

8月10日~8月18日の営業について

基本的に対応致します。

8月12日、8月15日は予約済みです。(電話での対応と夜は対応可能です。)

その他の日は今のところ対応可能ですが、予約優先になりますのでご了承ください。

この時期の入管業務、申請取次に付いては非常に混みあいますので対応しかねます。

 

 

令和元年6月18日

物件探しています。

①名古屋市中区錦2丁目付近・土地面積・200坪 予算あります。

 

②岐阜県東濃地方、関市、可児市もしくは愛知県内の 工場・物流施設用地 建物4000㎡希望

 

③刈谷市、豊明市、大府市 500坪~1000坪の 資材置場用地 調整でも可

 

④名古屋市中区栄近辺 商業用ビル もしくは オフィスビル 予算10億程

 

⑤駅前立地 50坪~100坪程(売買、賃貸も検討可能)最寄り駅より徒歩圏内

(東岡崎、一宮、今池、豊橋、神宮・堀田、勝川、四日市)

 

以上、情報頂けますと助かります。

 

平成31年4月17日
「GW、10連休の対応について」

今年も対応できる体制を整えております。
この10連休を有効活用したい方など、お気軽にご連絡ください。
出張相談も対応致します。
お気軽にメール。お電話ください。

:kobaoffice0033@ybb.ne.jp
:052-756-0033
:052-756-0034

 

平成31年4月16日
「4月より働き方改革がはじまりました」

現状では企業より個人が守られる方向に動いている感じを受けます。
中小企業であっても罰則の対象になります。
働き方改革でお悩みの企業様、人材不足の企業様、各申請関係や法務業務など、ご相談ください。
外注に出して業務の効率化に役立ててください。

01.バー、クラブ、スナック、居酒屋などの飲食店向け物件ご紹介できます。

 

不動産関係に強い行政書士なので、居酒屋、バー、クラブ、スナックなどの飲食店向けの物件や小規模事業者向けのオフィス等の物件紹介、大規模な小売店の出店用地探しまで可能です。

 

風営法許可申請や深夜酒類提供営業の届出、開発許可までの代行申請も致します。

 

不動産屋さんで物件を探してまたその後に独立準備、面倒ですよね?

独立に向けてのお手伝いができますのでワンスットップで時間の節約にもなり便利です。お気軽にお尋ねください。

 

・名古屋市中区錦3丁目11番14号(成約しました)

錦メイトウビル  2階部分  68.68㎡(約20.77坪) 家賃 374,000円/月(税別)

 

 

名古屋市中区栄4丁目5番18号   栄ソシアルビル(成約しました)

1階 58.94㎡(約17.83坪) 家賃 236,000円/月(税別)

 

 

名古屋市東区東桜2丁目 地下鉄東山線 新栄町駅より 徒歩 約4分(成約しました)

半地下 33.05㎡(約10坪)  家賃 100,000円/月(税別)

ショットバーなど、隠れ家的な店舗として

 

 

名古屋市中区錦3丁目 名古屋市一番の繁華街の1階の店舗です。(成約しました)

約53.55㎡(約16.2坪) 家賃 324.000円/月(税別)

 

 

名古屋市中区新栄1丁目 地下鉄東山線 新栄町駅より 徒歩 約3分

名古屋市のメイン道路広小路通り沿いの1階です。

約136.85㎡(約41.4坪) 家賃 470.000円/月(税別)

DSC_0275 1

 

 

その他、探してほしいエリアなどありましたら、お気軽にお尋ねください。

02. 風営法許可お任せ下さい。

風営法許可は煩雑な図面の作成など、大変だと思います。

警察署への相談から、全て引き受けます。(一緒に同行して頂く必要がある場合があります。)

ご相談ください。

よく図面の作成を他の事務所に外注される方もみえるようですが、当事務所はそういったことがないので、金額的にも安心です。

(ただ、法令はしっかり守って頂きます、ご承知おきください。)

03.風営法許可申請の手続きの流れ

①無料相談

場所的要件、人的要件のご確認など。

まだ、出店場所が決まっていない場合はご希望をお聞きして、希望の物件探しのお手伝いを致します。(別途手数料が発生致します。)

出店場所が決まっている場合には現地にてお打合せさせて頂き、周囲の状況、内装工事の関係など、許可が取れるかどうか申請内容を確認させて頂きます。

          

 

②契約の締結(契約内容をご確認頂き、契約書、その他の必要書面などに署名、押印をして頂きます。)

 

          ↓

 

③現地測量→申請図面等の作成をさせて頂きます。最寄りの警察署等への相談を致します。

図面作成の過程で2~3回ほど内部等の確認をさせて頂くことがございます。

このときまでに、お客様に提供されるメニューを考えて頂きます。保健所の許可が取れていればベストです。(弊事務所へ依頼された場合は別途金額が発生致します。)

 

          ↓

 

④申請書を警察署に提出致します、その際は申請者様も一緒に警察署に同行して頂きます。

申請者様には警察署で面接を受けて頂きます。(少しプライベートな事を聞かれる事があるかもしれませんが我慢してください。)

 

          ↓

                                                                

⑤3~4週間程で浄化協会の方から、店舗の検査日程の連絡が入りますのでその日程に合わせて検査を受けます。

日程が合わない場合には許可が遅れる可能性もあります。(申請者様も一緒に検査に立ち会って頂きます。)

 

このときまでには内装工事等は全て完了している必要があります。

スライダックスはないか?申請図面通りか?など検査されます。

申請図面との差異がある場合には再度、訂正して提出します。(その場合には、訂正図面の提出が遅くなるほど、許可が遅くなってしまう可能性があります。)

          ↓

 

⑥何も問題なければ許可証が交付され、営業ができるようになります。

許可されるまでには、問題なければ、申請日から約55日程で許可証が交付されます。(土日祝日を除く)(弊事務所では、これ以上掛からないように精一杯努力しております、現状ではこれ以上の日数以上を要したことはありません。)

 

          ↓

 

       お気軽にご相談ください。      

 

                                                                      

                                                                                                                                                                                                                

 

 

 

04. 風営法許可、特定遊興飲食店、飲食店営業のチェックリスト

 

普通に飲食店営業と思って、保健所の許可だけ取得すれば良いと思っていても、実は風営法の許可が必要であったり、特定遊興飲食店の許可が必要であったり、深夜酒類提供飲食店営業の届出が必要であったりします。

 

チェックリストで確認してください。(立入りがあって知らなかったではすまされません。)

 

チェックリスト1       チェックリスト2

 

 

06. 特定遊興飲食店の営業許可について

客に遊興させ、深夜(午前0時から午前6時まで)において営業し

客に酒類を提供して飲食させる場合に当てはまる場合は特定遊興飲食営業にあたり、許可が必要です。

 

特定遊興飲食店営業で遊興させるとは?

営業者側の積極的な行為によって客に遊びを興じさせることをいい主に以下に分類されます。

 

鑑賞型サービス(ショーや演奏の類を客に見せ、聴かせるもの)

ショー等を鑑賞するように客に勧める行為、実演者が客の反応に対応し得る状態で演奏、演技を行う行為等で具体例として不特定の客にショー、ダンス、演芸その他の興行等を見せる行為。不特定の客に歌手がその場で歌う歌、バンドの生演奏等を聞かせる行為などをいいます。

 

参加型サービス(客に遊戯、ゲーム等を行わせるもの)

遊戯等を行うように客に勧める行為、遊戯等を盛り上げるための言動や演出を行う行為等をいい、具体例として、客にダンスをさせる場所を設けるとともに、音楽や照明の演出等を行い、不特定の客にダンスをさせる行為

のど自慢大会等の遊戯、ゲーム、競技等に不特定の客を参加させる行為

カラオケ装置を設けるとともに、不特定の客に歌うことを勧奨し、不特定の客の歌に合わせて照明の演出、合いの手等を行い、又は不特定の客の歌を褒めはやす行為

バー等でスポーツ等の映像を不特定の客に見せるとともに、客に呼び掛けて応援等に参加させる行為

 

酒類を提供するとは

酒類を飲用に適する状態に置くことをいい、営業者がこれを客に販売したり、贈与したりする場合に限らず、客が持参し、又はボトルキープの対象となっている酒類につき、燗をしたり、グラス等の器具、氷、水割り用の水等を提供したりする行為などをいいます。

 

テレビ、ビデオなどを流すのみは該当しません、カラオケBOXも該当しません、ガールズバー、メイド喫茶等でただ提供するだけでは該当しません、スポーツバーで応援に参加させず、反復継続して営業していなければ該当しないみたいですが最終的には警察の判断になりますので事前に間違いがないように相談するとよいでしょう。

 

 

営業するにあたり以下の人は営業の許可がおりません。

1.成年被後見人若しくは被保佐人又は破産者で復権を得ないもの

2.1年以上の懲役若しくは禁錮の刑に処せられ、又は無許可風俗営業、刑法等一定の法律に違反して1年未満の懲役もしくは罰金の刑に処せられて、その執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から起算して5年を経過しない者

3.集団的又は常習的に暴力的不法行為を行うおそれのある者

4.アルコール、麻薬、大麻、あへん若しくは覚せい剤の中毒者

5.風俗営業の許可を取り消されて5年を経過しない者

6.法定代理人が前記1から5年までに掲げる事項に該当するとき

7.法人の役員が前記1から5までに掲げる事項に該当するとき

 

また営業できる場所は以下になります。

 

名古屋市千種区 今池 一丁目6~17・28~30番 三丁目4番 四丁目7・9~11番 五丁目1~3・8~13・18~27番

名古屋市千種区 内山 三丁目31~33番

 

名古屋市中区 栄 三丁目1~4・8~14・19~21番  四丁目2~18・20・21番  五丁目1・3番~7番

名古屋市中区 錦 三丁目1~4・6~24番

名古屋市中区 新栄 一丁目1~6・9~14・25~27番

名古屋市中区 新栄町 三丁目 全域

名古屋市中区 東桜 二丁目18・19・21~23番

 

名古屋市東区 東桜 二丁目18・20~23番

名古屋市東区 東新町  全域

 

営業できる地域であっても、営業所から以下の保全施設が30mの範囲内にあると営業できません。

児童福祉施設(児童福祉法で定められるもので、深夜において児童を入所させ又は入院させるもの)

病院(医療法で定められる病院又は患者を入院させるための施設を有する診療所)

有床診療所(医療法で定める病院又は患者を入院させるための施設を有する診療所)

特別養護老人ホーム(老人福祉法で定められる特別養護老人ホーム)

介護老人保護施設(介護保険法で定める介護老人保健施設)

 

その他に建築基準法及び消防法による規制があります。

客室の床面積を33㎡以上とするなどの営業所の構造、設備に関する基準などもありますので注意してください。

店舗の契約をする前にはしっかり確認をするか契約内容に特約条項として停止条件などとしてを記載しておくとよいかもしれません。

07. 深夜酒類提供飲食店営業について

深夜酒類提供飲食店営業とは深夜0時以降に設備を設けて客に飲食させる営業の内、お客様に酒類を提供して営む営業で、営業の状態として通常主食と認められる食事を提供して営むものを除いた営業を言います。

米類や麺類が主でお客様に酒類を提供しない場合は該当しません。

営業を開始する10日前までに届出書を提出することが必要です。もちろん飲食店の営業許可は必要です。

居酒屋さんなどを開店予定で不安な方は事前にメニュー表を作成して管轄の警察署に確認するとよいかもしれません。

 

営業のできない場所があります。

第一種地域(都市計画法で定める第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域及び第二種住居地域)では営業できません。

 

接待行為を行う場合やゲーム機を設置する場合は風俗営業の許可が必要になります。

午前0時以降にお客様に遊興させる場合は特定遊興飲食店営業の許可が必要になります(06参照)。

 

営業開始届出に必要な書類

深夜における酒類提供飲食店営業営業開始届出書・・・1通

添付書類として

1.営業の方法を記載した書面

2.営業所の平面図

3.住民票(本籍又は国籍記載のもの)

4.法人の場合の追加書類 定款及び登記簿の謄本 役員に係る前記3に掲げる書類

などが必要になります。

 

深夜における飲食店営業の規制等としては以下のものなどあります。

客室の床面積は、1室の床面積を9.5㎡以上、ただし、客室の数が1室のみである場合は除く

客室の内部に見通しを妨げる設備を設けないこと

営業所内の照度を20ルクス以下としないことなどの規制がありますので改装工事をする前には確認してから工事に入る必要があります。

 

09. 風営法許可関係と飲食店(保健所)の許可について

風営法の許可申請で飲食物を提供する場合には保健所の許可が必要になる場合があります。

風営法の許可申請は営業する店舗の最寄りの警察署、飲食店の許可の場合は最寄りの保健所になります。

名古屋市の場合、風営法の許可申請の場合は申請料が24,000円 保健所の申請が16,000円程掛かります。

それぞれに、申請書類を提出して、管理者、食品衛生責任者を設ける必要があり、現場の検査も行われます。

許可申請する方は店舗の契約者と同一名で申請して下さい。

もちろん申請する前に許可ができる方か確認してから申請してください。

 

10 . 風営法許可申請の図面作成について

風営法許可申請で少しでも、金額を抑えたい方!!

図面の作成のみも請負います。

ご相談下さい。

 

どういった図面が必要か?

求積図や配置図(客室は赤線で囲むなど、書き方があります)

その他、音響設備図や求積表などが必要になってきます。(手書きでも良いですが、正確性が必要です)

その他にもイスやテーブルなどの寸法図や出店する階全体のフロアー図の作成などが求められます。

行政書士に依頼した場合には提出書類に行政書士が作成した旨の記載が必要です。

行政書士が図面を作成した場合には風俗環境浄化協会の立会い時は行政書士の立会いも必要です。

 

コストを極力抑えたい方はご面倒でも他者に依頼しない方がよいです。

逆に図面の作成も依頼するのであれば全て行政書士に依頼する方が良いと思います。

 

13. 愛知県の風営法申請の注意点ついて

 

愛知県で風営法の許可申請をする場合には以下の追加書面や注意点等が必要です。

 

・禁止地域が非常に近い場合は、測量士等の作成した図面。

・客室の内部の見通しを妨げる設備は1mを超えてはいけない。

・土地登記事項証明書(地番)と住居表示が違う場合は住居表示を記載する。

・フロアー図等区画表示をした図面を添付する。

・副本も客室は赤線で表記する。

・客室に外部ガラス窓があるときは、その位置を表記する。

・変更承認時にも営業所の周辺の略図を添付する。

 

その他に添付する書面があります。提出前に管轄の警察署や専門家にご相談してください。

 

 

13. 愛知県の風営法申請の注意点について②

昨今、愛知県では風営法の許可申請を提出する場合以下の事項が追加されました。

 

・禁止地域(保全対象施設までの距離)が非常に近い場合には、測量士等の(証明できる有資格者)の作成した図面を添付する。

・店内図面を作成し、設備の数を凡例に記載する。

・店内図面の求積表等の作成については、少数点について、第何位まで四捨五入するのか、切り捨てるのか記載して統一する。

・住民票等の官公庁から交付を受けた書類は3ヶ月以内のものを提出する。

 

許可申請書の添付書類関係注意してください。

14.ゲーム機の10%ルール

ゲーム機(遊戯設備)を設置するには風営法許可が必要になります。

 

ただ、もぐらたたきゲーム機やシュミレーションゴルフ、ダーツは許可は不要です。

射幸心の恐れがあるゲーム機の設置は許可が必要となります。(不明な場合には最寄りの警察署の生活安全課に問合せてみてください)

 

喫茶店などでマージャン等のゲーム機を設置する場合には許可が必要ですが、ゲーム機の面積が客室床面積の10%以下ならば許可が不要になります。

 

遊戯設備の面積は遊戯設備の3倍、もしくは面積の3倍が1.5㎡に満たないときには1.5㎡として計算します。

 

シューティングゲーム機などは射的をする場所までの(上から見た全体図)面積で計算します。 面積計算

 

例えば、客室床面積が20㎡に対して遊戯専有面積が2㎡以下なら許可が不要ということになります。

 

 

 

15. 古物商営業許可について

古物営業を始めるには公安委員会の許可が必要になります。(公安委員会とは都道府県警察を管轄する行政機関をいいます。)

 

古物とは

1.一度使用された物品

「物品」には商品券、乗車券、郵便切手などの金券類が含まれますが、船舶、航空機、工作機器などの大型機械類は含まれません。

 

2.使用されていない物品で使用のために取引されたもの

ここでいう「使用」とは、その物本来の目的に従ってこれを使うことをいいます。

「衣類」→「使用」→「着用」   「自動車」→「使用」→「運行」

 

3.これらいずれかの物品に幾分の手入れをしたもの

「幾分の手入れとは」本来の性質、用途に変更を及ぼさないで修理等を行うことをいいます。

 

古物営業とは

①古物商(1号営業)

古物を売買し、若しくは交換し、又は委託を受けて売買し、若しくは交換する営業

 

②古物市場主(2号営業)

古物商間の売買又は交換のための市場を経営する営業

 

③古物競りあっせん業(3号営業)

インターネット・オークション事業者

 

1号営業及び2号営業を始めるには許可が必要です。

 

 

1号営業(古物商になろうとする人)・・・・営業所が所在する都道府県の公安委員会

2号営業(古物市場主になろうとする人)・・古物市場が所在する都道府県の公安委員会

2県にまたがれば2県それぞれの公安委員会に許可申請する必要があります。

 

公安委員会に許可申請を提出する場合においては、直接公安委員会に書類を持ち込むのではなく、営業所(営業所がない場合は、住所又は居所)又は古物市場の所在地の所轄警察署長(窓口は、所轄警察署の生活安全担当課)を通じて許可申請を提出します。

 

同一の都道府県内で複数の営業所を設けて営業を営もうとする人は営業所又は古物市場ごとの許可を取得する必要はなく、その都

道府県を管轄する公安委員会から一つの許可を受ければ足ります。その後の変更届出等の様々な手続きは許可申請書を提出した警

察署になります。その後の利便性等について検討する事が良いでしょう。

 

許可を受けられない場合   

・成年被後見人若しくは被保佐人又は破産者で復権を得ないもの

・禁固以上の刑に処せられ、又は一定の犯罪により罰金刑に処せられて、その執行後5年を経過しない者

・住居の定まらない者

・古物営業の許可を取り消されて5年を経過しない者

などの欠格要件に該当する人などは許可申請をしても許可を受けることはできません。

 

 

許可申請

許可申請書は、最寄りの警察署の生活安全担当課や県によってはホームページからで入手することができます。

必要な添付書類もあります。ホームページを利用する場合はURLを使用する権限を疎明する資料が必要です。(ホームページのURLの割当を受けた際の通知書の写し等)管理者の専任も必要です。

一度、申請する前に管轄の警察署に相談すると良いでしょう。

 

2号営業の古物市場主の申請書には古物市場ごとの規約や古物市場に参集する主たる古物商の住所及び氏名を記載した名簿を添付する必要があります。(古物市場においては、古物商間でなければ古物の売買等を行ってはならないとされています)

 

許可申請手数料は19.000円掛かります。 その他専門家に依頼する場合は代行手数料が掛かります。

 

3号営業の古物競りあっせん業は営業開始日から2週間以内に届出書を提出します。

届出書には住民票や定款などの添付書類が必要となります。

 

古物競りあっせん業に係る業務の実施の方法の認定審査手数料は17.000円程掛かります。

 

 

許可受けたら

 

営業所若しくは露店又は古物市場ごとに、公衆の見やすい場所に、国家公安委員会で定める様式の標識を提示しなければなりません。

(材質は、金属、プラチック又はこれらと同程度以上の耐久性を有するもので色は紺色地、白文字などの定めがあります)

 

ホームページで利用取引する場合には、その取り扱う古物に関する事項と共に、その氏名又は名称、許可を受けた公安委員会の名称及

び許可証の番号をそのホームページに表示しなければなりません。

 

その他、古物商が古物の買受け等を行う場合には相手方の確認等の義務及び不正品の申告義務、帳簿等の備付け義務があります。

 

許可を受ける以上は法令違反をした場合には営業の停止や最悪の場合、許可の取消しになりますので法令を守る必要があります。

停止や取消しになると営業できなくなりますので管理者はもちろん、従業員等へ法令の周知徹底が必要です。

15.愛知県での古物商許可申請時の注意点

愛知県で古物商許可申請をする場合には以下の点にも注意してください。

 

・住民票等の官公庁から交付を受けた書類は、3か月以内のものを添付する。

・住んでいる事実が分かる書類(電気代の請求書等)を添付する。

・実際に住んでいる住居が住民登録と異なる場合にはそこに住んでいる理由が記載してある理由書を添付する。

・住民登録を変更しなくて良い正当な理由として認められるかを、対象者本人が市町村役場で確認すること。

 

・外国人の誓約書

通訳を介して作成した場合は、通訳の署名押印も必要。

翻訳誓約書を作成した場合は、翻訳誓約書と日本語誓約書の2部を添付する。

・外国人の在留資格、就労資格を確認する。(就労することができない資格の場合には古物営業はできません。)

16.不動産のページです,物件情報など御覧ください。

不動産の専用ページです。

物件紹介などあります。ご覧ください。

http://www.zennichi.net/m/cobaoffice/index.asp

18. 土地や建物の売買について

不動産の売買を希望されている方は不動産取得税や登録免許税が掛かります。この部分は税金なので安くする事はできませんが不動産屋さんに支払う仲介手数料は交渉してできれば安く抑えたいものです。最近ではネットのみで取引して安く手数料を抑えようとする動きもあるようですがやはり金額が大きく、専門家にしっかり見てもらって問題ない物件取引をしたいものです。当事務所では各専門家様との連携により仲介手数料を安くできる場合がありますのでご相談下さい。

19. 相続税対策でマンションを建てようと思っているのですが?

単純に相続税対策でマンションやアパートを建てるのは危険です。それは先の世代に負の遺産を残してしまう可能性があるからです。これから先30年以上満室になる事はありませんし10年も経過すると補修が発生してきます。たぶん建築される会社、または売却される会社がサブリースで借りるので安心と思っていても少し経過すると値下げしてほしいと言ってくる場合もありますので、賃料で建築費を返済していくことは危険です、余裕をもって計画をたてましょう?

当事務所では計画の場所で将来的にどうなか客観的に調べて提案致しますのでお問合せ下さい。

21.農地転用について

農地に家を建てたり、駐車場にしたりして農地以外のものにする場合や、登記簿上の表題部が「田」や「畑」になっていて土地を売買等する場合は農地法の許可が必要な場合があります。

 

 

具体的には

①農地を他人に譲渡したり、貸したりする場合(農地法3条許可)

②自分が所有する農地を自分が使用する目的で農地以外のものに転用する場合(農地以外のものに転用することを省略して「農転」と言います)(農地法4条許可)

③農転を目的として農地を他人に譲渡したり貸したりする場合(農地法5条許可)

 

無許可で農地を譲渡し、あるいは転用した場合は、罰則規定があります(3年以下の懲役または300万円以下の罰金、法人の場合は1億円以下の罰金、64条、67条)あるいは行政処分を受ける事があります(原状回復等、元に戻しなさい、51条)が3条、4条、5条の特色として、無許可の場合、私法上の効力が発生しないという事があります。例えば、農地を転用目的で他人に売却した場合、原則として5条の許可が必要となりますが、この許可を受けていなければ、売買契約の効力は発生せず、所有権移転登記ができないという事になります。(司法書士が農地転用の許可を取ってください、というと思います。)

例外として都市計画法上の市街化区域にある農地に関しては許可が不要な場合があり農業委員会への届出で足りる場合があります。(生産緑地などありますので確認が必要です)

その場合でも地区によっては土地改良区になどに地区除外申請をして決済金を支払う必要がある場合がありますので最寄りの市町村の農業委員会に確認する必要があります。(決済金は市町村によって違います)

 

市街化区域とそうでない地域、面積等で許可要件が違ってきたりしますので最寄りの市町村や専門家に相談することが良いでしょう。

場合によっては開発許可が必要な場合もありますし、農業振興地域である場合は許可を取るの事が大変な場合もあります、また許可がおりない地域もありますので特に市街化区域以外の区域は注意して進めていきましょう。

 

なんで自分の土地なのに自由にできないかというと食料の多くを海外に依存している日本においては、農地を守っていく必要があるからです。(もちろん耕作放棄地や農業人口の高齢化等の問題はありますが・・・)勝手に農地を転用できないように規制しているのです。勝手に転用できるとすると乱開発でアパート、住宅に店舗、工場、が勝手に建築されてしまい。都市計画の意味がなくなってしまいます。また農地に関しては「土」が大変重要ですので、一度埋立ててしまうと農地に戻すことは大変困難だったりするからです。

 

22.市街化調整区域での用途変更(空き家対策して)開発審査基準

愛知県ではその物件によりますが、市街化調整区域に建築されている建築物で、相当期間適正に利用された住宅及び学生下宿のやむを得ない用途変更が可能な場合があります。

他の市町村でも同様の審査基準があるかもしれません、売れないと思っていた住宅が売れる可能性があります。また他に活用できないと思っていた物件が活用できる可能性があります。

(不動産屋さんでも意外と知りません、「調整なので難しいですね」の返答で終わってしまう場合があります。)

一度調べてみては?

 

愛知県の相当期間利用された住宅及び学生下宿の審査基準16号は以下のようなものです。

1.原則として都市計画法に基づく許可を受けて建築された後、10年以上適正に利用された1戸の専用住宅等で次に該当するもの

(1)社会通念上やむを得ない事情があること。

(2)用途変更後建築物は、原則として1戸の専用住宅として、自己の居住用として使用すること。

(3)専用住宅等を譲渡する場合にあっては、譲り受ける者の現在居住している住居について過密、狭小、被災、立ち退き、借家等の事情があること。

 

2.都市計画法に基づく許可を受けて建築された後、相当期間適正に利用された大学等の学生下宿で次の各号に該当するものであること。

(1)大学等の廃校、移転又は学部の大幅な縮小により、当該大学等と運営方法についての契約を結ぶことが困難であること。

(2)用途変更後の建築物は、共同住宅又は寄宿舎の用に供するものであること。

 

3.他法令による許認可が必要な場合は、その許認可等が受けられるものであること。

 

以上のような要件を満たせば、売却や他の用途に変更して有効活用できる場合があります。

諦めないで調べてみては?

もっとも、役所関係者も空き家対策としてこういったものがあることをもっと多く発信して行けば良いのにと個人的には思いますが?

23. だまって他人に賃貸物件を貸している(転貸している)

無断転貸を発見したので契約を解除し借主をおいだしたいとの事ですが、しばらく放置していた場合、契約解除が難しい場合があります、現状ではほどんどの方が普通借家契約ではなく定期借家契約で契約していると思います、その借家人との契約満了日まで待って契約を解除できれば良いですが、ほとんどの方が面倒なため公正証書にしたり定期借家である旨の説明書の交付もしていないのが現状だと思われます。そのため借家人が借地借家法を知っていた場合ごねる可能性があります。

現状では裁判になった場合には借家人を保護する方向に動く傾向にあります。何か契約違反を発見した場合又は契約満了して更新しない場合は賃料をもらわないようにした方が良いでしょう。しばらく賃料をもらってほっておくと承諾した事になってしまいそれを認めた事になってしまいます。そのうえで交渉していった方がよいでしょう?最悪裁判になる場合には1年から2年の期間を覚悟しておいた方が良いと思われます。(詳しくは専門家に確認してみて下さい。)

立退いてもらう場合に立退料を支払う必要が出てくるかもしれません。その場合上記のような知識がある方はごねる方もいると思いますので注意が必要です。また支払う場合は完全に明渡しを確認してから必ず支払うようにした方が良いでしょう。

上記のような明渡しやマンション、ビルなどの建替えでの明渡しは貸主が直接交渉すると感情的になってしまう場合がありますので弁護士や不動産関係者に一度相談した方がよいかもしれません。その場合は報酬に付いて必ず確認しましょう。

24. 現在契約しているところの契約満了が近いので他社の契約条件も聞きたいのですが?

事業用定期借地の契約満了がせまって来たのですね?新規の出店業者を検討したいのですね?

当事務所ではそういった新規出店業者も探しますのでお任せ下さい。

一度、物件の詳細、ご希望等を詳しくお聞きしてご希望に沿えるように全力を尽くします。

また、面倒な現在の出店業者様との契約解除も代行しますのでお任せ下さい。

25. 投資用物件お探し致します。

投資用物件、ご要望に沿えるようにお探します。

他社よりも手数料を安くする事も可能です。

その他、空家対策、用地の有効活用やテナント付けなどご相談下さい。

 

       

 

 

28. 媒介契約とは?

媒介契約とは、一般に不動産を売買するときには不動産業者に代理または媒介を依頼するのが一般的ですが媒介は、民法上、準委任、と解され、委任に関する規定が準用されます。

難しくなってしまいましたが簡単にいうと不動産業者が成功報酬(仲介手数料)をもらうための契約と考えれば良いでしょう。業者によっては依頼を頂いたときに締結する業者もありますし、売買契約が成立し契約書に記名、押印、する直前に締結するところもあります。というのも媒介契約には3種類あり、依頼された不動産業者が依頼者に報告する義務があったり、依頼者にしてみれば他の不動産業者にも依頼したいのに依頼できないなどの不都合があるからです。

 

媒介契約の種類

 

一般媒介契約

依頼者が他の不動産業者にも依頼できる、明示型と非明示型があり、依頼者が他の不動産業者の存在を明らかにする義務があるかないかの違いがあります。

 

専任媒介契約

依頼者が他の不動産業者に重ねて依頼することはできない、ただし依頼者自ら取引の相手を探すことはできます。

 

専属専任媒介契約

依頼者が他の不動産業者に重ねて依頼することはできない、依頼者自らも取引相手を探すこともできない。(情報がもれることは少ないでしょう。)

 

その他に専任媒介契約の場合は業務の処理状況を2週間に1回以上、専属専任媒介契約の場合は1週間に1回以上報告しなければならない等の決まりがありますので事前に契約するときには、自分にはどれがよいか不動産業者によく説明を聞いて判断しましょう。もちろん時期がくれば契約を解除することもできますので契約を解除して他の不動産業者に依頼することもできますがそう考えるのであれば一般媒介契約をはじめから選ぶのも良いでしょう。

 

ここでは不動産業者と記載しましたが不動産業者=宅建業者ではない場合があるので注意して下さい。正式な許可をうけずに不動産業社であると名乗り報酬をもらっているところもあります。宅建業者は正式な許可を受けて不動産業を営んでいます。契約する前には宅地建物取引業の免許を持っているか確認しましょう?

 

29. 仲介手数料安くできます。

仲介手数料は取引価格が400万円を超える場合には大抵の不動産屋さんは約3%の手数料が発生すると思います。

物件を直接お持ちで、直接ご依頼頂いたお客様で成約した場合は、場所、期間を詳細に判断し手数料を安くする事が可能です。例えばご依頼頂き1ヶ月以内で成約した場合は1%+消費税など。売主様、買主様の双方を弊社のみが締結した場合の手数料も安くなります。

その他、競売物件の取得のサポートも請負ます。

お気軽にご相談下さい。

30. 競売物件について

競売物件でマンション(区分所有建物)を検討されている方もみえると思います。

 

マンションの管理費等について所有者が滞納をしていた場合、買受人は、所有者の特定承継人として、その滞納管理費等を支払わなければならないことになっているので、購入後管理組合等から前所有者の滞納管理費等の支払いの請求を受けた場合、その前所有者の滞納管理費等を支払わなければなりません。

物件明細書に「管理費等の滞納あり」等と記載されておりますので必ず確認してください。

通常売却基準価格もそれを考慮して定められていると思われます。前所有者の滞納管理費等を買受人が支払った場合、前所有者にその額を求償して支払いを受けることができるかもしれませんが、代金納付日までの滞納管理費等を確定することが難しいことから、売却基準価格がそのことを考慮していない場合もあり、閲覧資料からはっきりしないことがあるので注意してください。

 

また、所有権移転までには、それなりの期間がかかるのでそれまでの滞納金額は予想金額でしかなく、滞納調査によって把握されている金額とは違う場合があるので、注意して見てください。

 

前に、滞納管理費等の求償ができる場合があると記載しましたが、実際は買受人が滞納管理費等を支払ったときには前所有者に対する求償が不可能な場合が多く、前所有者の滞納管理等は買受人が負担することになりますので注意する必要があります。

 

敷金等の引受

買受人に対抗できる占有権を有する賃借権者が前所有者に敷金等を預けている場合、買受人は賃貸借終了の際に賃借権者に返還すべきその金銭も引き継ぐことになります。物件明細書の「買受人が負担することとなる他人の権利」などのところで確認してください。

 

原則として入札手続きを取り消すことはできません、買受人となった後、購入をしないということで、代金を納めなくても、納めた保証金は戻ってきませんので、慎重に行ってください。

 

30. 競売物件の買取り、お手伝い致します。

不動産を相場より安く入手する方法として競売物件を検討してみてはいかがでしょうか?

 

一般の方でも入札に参加することができます、ただ、入札には期限がありますので、平日に勤務されてみえる方は、なかなか動くことが大変だと思います。そこで弊社では代りに物件調査から代行致します。手数料は不動産売買成約時の法定の手数料ではありません。現地調査や競売手続きのみの手数料です。(第三者が一緒に現場確認することで冷静に判断できると思います。)

 

競売物件は物件所有者に金銭の支払いを命ずる判決等の公文書により不動産を差し押さえて売却し、その代金を債権者に配当する手続き(強制競売 平成◯年(ヌ)第○○号)、抵当権等が設定された物件を売却し、その代金を債権者に配当する手続き(担保不動産競売 平成◯年(ケ)第○○号)があります。

抵当権は家を買うときなどに、借金をすると銀行などが設定する権利でローンが支払えなくなったときのために、銀行が担保として設定しておくものです。建物の登記事項証明書に記載されています。

 

今では裁判所に行かなくてもインターネット等で競売物件の情報が確認できますので、チャレンジしてみるのも良いかもしれません。

 

上記情報の現況調査報告書は執行官が競売不動産の形状、占有関係、その他の現況について調査した報告書です。

買受希望者にとって、一番関心があるのが対象不動産の占有状況だと思います。対象不動産を誰が使っており、その人はどういう人か?自分で自由に確認することはできないので、買受け希望者にとっては貴重な情報源です。

占有者によっては、引渡命令等の強制執行によっても、なかなか引渡を受けられないおそれもあるので、そのような物件に関しては買受の申出をしないほうが無難かもしれません。

 

また、物件明細書は賃借権等の競売不動産の負担となる権利、地上権、土地賃借権等の競売対象建物に付随する土地の利用権、対象不動産の占有権等に関する裁判所の認識が記載されています。一般の買受希望者が閲覧できる資料の中で一番重要です、必ず内容を確認して、物件の状況を把握してから、買受の申出をしましょう?間違っても写真だけ見て判断しなようにしてください。

物件明細報告書は、執行裁判所に提出された物件調査報告書に基づいて作成されたものであるため、買受人が代金を納付して所有権が移転されるまでは競売事件の所有者のものであり、自ら使用したり、他者に貸したりしている場合があります(通常の用法に従って不動産を使用または収益することができます。)代金納付時までに物件の占有状況等が変化する可能性もあるので、必ず対象物件の状況は現場で確認する必要があるでしょう。

 

その他に、買受人対抗することができる占有者もいたりするので、相談してみてください。相談料のみは安いです。

 

 

 

31. 土地の有効活用を提案してほしい。

地主様との細かなヒアリングを通してその土地に最適な提案を致します。

特に場所が良ければ事業用定期借地権の設定契約を提案致します。出店業者様の選定をし地主様の要望に応えられるように全力を尽くします。またその他駐車場契約の提案、マンション建設の提案などその土地にあった提案を致します。成約するまでは手数料は発生しませんのでご安心下さい。

 

事業用定期借地権とは?

定期借地権の一種でもっぱら店舗などの事業用業者と期間を定めて賃貸借契約を結ぶ契約です。契約期間を10年以上50年未満と定めて公正証書により締結します。普通借地のように建物が存続する間は地主様に正当な事由がないかぎり契約更新の拒絶ができない等や建物買取請求も行使される事がなく期間が満了すれば契約が終了するので安心です。デメリットとしてはその貸している事業主が倒産した場合に建物が残ってしまうという問題はありますが、普通借地のように永く居座るということはないので比較的安心です。また、契約満了時や途中撤退の場合は建物を解体して更地の状態で返還するとする契約が多いので安心です。

建物の使用目的は事業専用でなければならず、住宅、住宅兼用ではだめです。マンションはマンション業者からみれば事業用ですが利用者からみれば居住用なので認められません。

 

 

32. 中古住宅の取得について(住宅ローン控除)

個人が中古住宅を取得した場合に住宅ローン控除の適用が受けられる場合があります。確認しておきましょう。

次の全ての要件を満たす必要があります。

 

①建築後使用されたものであること。

 

②次のいずれかに該当する住宅であること。

ア:建築された日からその取得の日までの期間が20年以内であること。

(マンションなどの耐火建築物の建物は25年以内であること。)

イ:地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるもの(耐震基準)に適合する建物であること。

ウ:平成26年4月1日以後に取得した中古住宅で、ア又はイのいずれにも該当しない一定のもの(要耐震改修住宅)のうち、その取得の日までに耐震改修を完了していること等一定の要件を満たすものであること。

 

③取得の時に生計を一にしており、その取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者などからの取得でないこと。

 

④贈与による取得でないこと。

 

⑤取得の日から6ヶ月以内に居住し、控除の適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。

 

⑥この特別控除の適用を受ける年分の合計所得金額が、3千万円以下であること。

 

⑦取得した住宅の床面積が50㎡以上であり、床面積の2分の1以上の部分が自己の居住用であること。

 

⑧10年以上にわたり分割して返済する方法になっている中古住宅取得のための一定の借入金又は債務があること。

 

⑨居住の用に供した年とその前後2年ずつの5年間に居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと。

 

以上の要件になります。

中古住宅の取得をお考えの方、参考にしてください。

ご検討中の物件があれば、税理士さんに相談してみるのも良いと思います。

34. 空き家対策など資産の有効活用について

今住んでいる家が広すぎるのでマンションへの住替えなどをお考えの方や介護施設への入所を考えてみえる方、現在、空き家がありどうして良いか困ってみえる方。

 

一度その資産の有効活用を考えてみましょう。

 

リフォームをして誰かに貸し出すなどして価値を向上させるなどした結果、思った以上に良い金額で売却できる場合や駐車場にして運用したりするなど、多様な有効活用の方法があるかもしれません。

 

せっかく自分やご先祖様が苦労して手に入れた資産、有効に活用できるように身近な相談しやすい専門家に相談してみましょう。

不動産だけでなくその他の資産ももちろん有効活用を考えましょう?

 

すでに、空き家になってしまっている場合は、しっかりしたところに管理をお願いすることも良いと思います。防犯上の問題やご近所様にご迷惑をお掛けしないためにも一度考えてみましょう?

 

農地をお持ちの方は、家と併せてその有効活用もできないか相談してみましょう?

 

もしかすると思っていた以上に良い方向に進むかもしれません。

 

何も考えず不動産屋さんに相談し、その相場だからと信じて、面倒だから早く処分したいと思い安く売ってしまったいう事がないようにしたいものです。

 

何もしないよりは良いかもしれませんので一度面倒でも少し手間を掛けてみましょう?

35.外国人留学生の就職・従事できる幅が広がりました「外国人留学のための特定活動」

特定活動で最大5年(更新も可能)の留学生の在留資格が新設さました。

 

日本の4年生大学もしくは大学院を卒業した方で
日本語能力試験N1又はBJTビジネス日本語能力テストで480点以上を有するものが対象
(大学又は大学院で「日本語」を専攻し卒業したものは上記を満たすものとして取扱われます。)

 

具体的な活動が認められる例

 

・飲食店などの店舗において外国人客に対する通訳を兼ねた接客業務を行うもの(併せて日本人客の接客も可能)
(厨房での皿洗いや清掃のみに従事することは認められません。)

 

・小売店において、仕入れや商品企画等と併せて通訳を兼ねた外国人客に対する接客販売業務を行う(併せて日本人客への接客も可能)
(商品陳列や店舗の清掃のみの業務は認められません。)

 

・工場のラインにおいて、日本人従業員から受ける作業指示を技能実習生や他の外国人従業員に対して外国語で伝達・指導しつつ、自らもラインに入って業務を行う。
(ラインで指示された作業にのみ従事することは認められません。)

 

・ホテルや旅館において、翻訳業務を兼ねた外国語によるホームページの開設、更新作業を行うものや、外国人客への通訳(案内)、他の外国人従業員への指導を兼ねたベルスタッフやドアマンとして接客を行うもの。(併せて日本人客に対する接客も可能)
(客室の清掃にのみ従事することは認められません。)

 

・タクシ会社に採用され、観光客(集客)のための企画・立案を行いつつ、自ら通訳を兼ねた観光案内を行うタクシードライバーとして活動するもの(併せて通常のタクシードライバーとして乗務することも可能)                                                  (車両の整備や清掃のみに従事することは認められません。)

 

・介護施設において、外国人従業員や技能実習生への指導を行いながら、外国人利用者を含む利用者との間の意思疎通を図り、介護業務に従事するもの
(施設内の清掃や衣服の洗濯のみに従事することは認められません。)

 

上記の例のような外国人の留学生にとっては就職・従事できる業務の幅が広がりました。
その他の業務もご相談ください。

38 外国人の方・外国人を雇用している企業様

在留資格の取得のお手伝いを致します。

ご家族を日本に呼びたい方や留学生を雇用したい企業様、ご相談ください。

お忙しい外国人の方や、企業様の総務担当者様に代わり申請取次者として代わりに申請することも可能ですのでご相談下さい。

 

こんなときにご相談下さい。

 

・外国人と結婚したのですが?

現在の在留資格目的を変更して在留を希望する場合在留資格変更の申請が必要です。

 

・外国人のご夫婦にお子様が生まれた場合

出生・日本国籍の離脱などにより、日本において外国人として在留することになった場合、在留資格を取得する必要があります。

 

・就職しようとする会社から働いてもよいという証明書を提出するように言われましたが?

就労資格証明書の申請をしてください。

 

・留学生ですが、アルバイトをしたいのですが?

許可された活動以外をする場合は(アルバイトをする場合)、資格外活動許可の申請をして下さい。

 

・現在の雇用先で雇用契約の延長ができたので、引き続き日本で働きたいのですが?

許可された在留期間を超えて在留する場合には在留期間の更新申請が必要です。

 

・長く日本で暮してきたので、日本で一生を過ごしたい。

日本に永住を希望するには永住許可の申請が必要です。

 

 

 

39. 配偶者ビザの申請について

外国人と結婚して配偶者ビザを申請する場合ですがプライバシーというものはほとんどありません。

日本人同士が結婚する場合は役所に婚姻届出書を提出すればよいですが

外国人と結婚して日本に呼びよせる場合は、二人の交際の経緯を説明しなければなりません。

入国管理局は偽造結婚での配偶者ビザの取得があるので厳しく審査しています。

例えば、いつから付き合って、どこでデートしたかなど、写真も添付する必要があります。

年月日を示した文書を提出するなど大変です。

 

プライバシーのことだからと丁寧な申請をしないと不許可になってしまいます、注意してください。

 

40. 在留期間更新許可の要件

在留許可の更新は既に許可されている在留期間の満了に際し、在留資格はそのままに在留期間のみを延長するものです。

申請人である外国人が行おうとする活動が、入管法に掲げる身分又は地位を有する者としての活動に該当することが要求されます。

在留資格該当性については、現在の在留資格に掲げる身分又は地位が安定的かつ継続的に行われていることが要求されます。

 

在留期間中に長い間、日本を不在にしたような場合には、在留期間更新申請等を行う際には、なぜ、長期間不在であったか、合理的な理由を説明しなければなりません。

 

安定的かつ継続的に活動を行うものではないと判断される可能性があるので注意してください。

 

就労系在留資格を有する外国人が、勤務先から長期に海外出張を命じられていたような場合には、勤務先との関係、在留実績、給与の支払い状況、納税状況等を総合的に判断されます。

 

新聞などでは、外国人の受入についての申請手続きついて書いている記事はほとんどありません。

 

申請は厳しく判断されますので注意してください。

41.在留資格「特定技能」について

在留資格「特定技能」とは

特定産業分野:介護、ビルクリーニング、素形材産業、産業機械製造業、電気・電子情報関連産業、建設、造船・舶用工業、自動車整備、航空、宿泊、農業、漁業、飲食料品製造業、外食業、以上の14分野のみで在留資格の取得が可能な在留資格です、今まで在留資格の取得が認められなかった分野や業務に拡大されました。

 

特定技能1号
特定産業分野に属する相当程度の知識又は経験を必要とする技能を要する業務に従事する外国人向けの在留資格で新規に入国する外国人は国外の試験に合格、現在日本国内に在留している外国人(中長期在留者)は試験に合格もしくは技能実習2号を良好に終了した者が対象となります。
在留期間:1年、6か月又は4か月ごとの更新、通算で上限5年まで  家族の帯同は基本的には認められない。

 

特定技能2号
特定産業分野に属する熟練した技能を要する業務に従事する外国人向けの在留資格(現状では特定技能2号での受入れ対象は建設分野及び造船・舶用工業分野に限られています。)
在留期間:3年、1年又は6か月ごとの更新 家族の帯同は要件を満たせば可能(配偶者、子)

 

*受入機関について(雇用する側)(以下の項目等を確認する必要があります)
・受入れを考えている機関(会社)と雇用予定の外国人の業務があてはまるか?(日本標準産業分類にあてはまるか?)
・特定技能外国人を受入れる機関はその受入れる分野ごとの協議会に入会する必要があります。
・その他、分野ごとに異なる決まりがありますので確認してください。(例えば建設業ですと事前に国土交通大臣の認定を受ける必要があります)
・外国人と結ぶ雇用契約が適切であるか、労働法や租税法などの法令に違反していないか、外国人を支援する体制が整備させれているかなどの基準があります。
その他受入機関は定期に入国管理局へ報告義務が義務付けられています。
受入機関になるにあたり上記以外にも細かい規定がありますので確認してください。

 

外国人の支援については、登録支援機関に委託することも可能です。
受入機関は支援担当者・責任者を配置する必要があります、この支援担当者と責任者になれる人は実務経験がある人しかなれないので、初めて外国人を雇用する受入機関は登録支援機関に委託する必要が出てきます。

 

受入機関となると想像以上の経費が掛かかる可能があり、手続きも面倒ですので詳しい方に相談するこをお勧めいたします。

 

42. 建設業の許可について

建設業は元請、下請を問わず、29の業種にわかれます。

許可を受けなくてもできる工事は軽微な建設工事で建築一式工事の場合、1件の請負金額が1,500万円(消費税及び地方消費税を含む)未満の工事、木造住宅で延べ面積が150㎡未満の工事です。建築一式工事以外の場合は1件の請負代金が500万円(消費税及び地方消費税を含む)未満の工事です。

上記以上の建設工事を請負う場合は知事免許か国土交通大臣の許可が必要です。

なぜ必要かというと施工等に問題があった場合一定の能力がないと後で直せない等の問題が発生したりするからです。

建設業の許可には区分があり下請けに出す金額の大きさによって又は下請けとしてだけ営業するかによってことなります。(特定建設業の許可、一般建設業の許可)

主な許可基準としては許可を受けようとする業種について5年以上の経営業務管理責任者としての経験を有する方、許可を受けようとする業種以外の建設業に関し6年以上の経営業務管理責任者としての経験を有する方等の要件と営業所ごとに専任の技術者を設置する必要があります。もとは会社の取締役等でも前の会社の証明がもらえないなどその他欠格要件等の問題がある場合は許可が取れない可能性があります、その他にも誠実性や財産的基礎等の許可基準がありますので事前に専門家もしくは申請窓口に相談してみて下さい。愛知県の場合はホームページからも確認できます。

43. 産業廃棄物収集運搬業の許可について

産業廃棄物の収集または運搬を業として行おうとするものは、当該業務を行おうとする区域を管轄する都道府県知事(政令市の場合はその長)の許可を受けなければなりません。自ら排出した産業廃棄物を自ら運搬する場合は許可は不要ですが、処理を委託する場合にはその委託業者(産業廃棄物収集運搬業者)は許可が必要になります。たとえば、岐阜県で産業廃棄物を積込み、愛知県で積み下ろす場合は2県の許可がいります。

 

産業廃棄物収集運搬業とは排出事業者から委託を受けて廃棄物を産業廃棄物処理施設まで運搬する業務で積替え保管を含まない場合と含む場合があり、積替え保管を含まない場合とは、廃棄物を収集したあと、産業廃棄物処理施設まで下ろすことなく、直行運搬する業務です。

積替保管を含む場合とは収集した廃棄物を保管場所で保管し一定量に達したときにまとめて運搬したり、運搬の途中で別の車に積み替えて産業廃棄物処理施設に運搬したりすることを言います。こちらは効率的に配送でき、運送コストを削減することができたりしますが許可に関して一定の基準を満たす必要があります。たとえば、周囲に囲いを設けたり、産業廃棄物が流出したり、地下浸透したり、悪臭が発散したりしないように措置を講じる必要があります。許可をとるにあたり近隣住民への説明を求められたりします。

 

許可要件

申請者(法人の場合は代表者若しくはその業務を行う役員)または事業場の代表者が公益財団法人日本産業廃棄物処理振興センター    が開催する産業廃棄物の許可講習会を受講し、修了試験に合格している事、修了証は有効期間があります。

 

事業の用に供する施設および申請者の能力がその事業を的確に、かつ、継続して行うに足りるものとして環境省令で定める基準に適合するものであること。

廃棄物が飛散し、および流出し、並びに悪臭が漏れるおそれがない運搬車、運搬容器その他施設を有すること。

産業廃棄物を収集または運搬を的確に、かつ、継続して行うに足りる経理的基礎を有すること。

 

申請者が欠格事由に1つでも該当しないこと。等の要件があります。

 

許可は申請書を提出してから2ヶ月程掛かります。

 

許可後の更新は5年ごとになります。更新を申請する場合にも更新講習会の修了証が必要になります。

 

 

 

 

 

 

44. 宅建業の新規開業に付いて

宅建業の新規開業したい方は許可が必要になります。たぶんどの免許でも最低でも許可が下りるまで2、3ヶ月掛かるのでそれまでの生活費などを考えておいた方が良いと思います。(許可がおりるまで仕事ができませんので・・・)ご自宅で事務所を構える方は良いですがその間の家賃も掛かってしまいます。できればフリーレントが少しでもある事務所を借りる事をお勧めしますが新規での開業ですとまだ信用がないので難しい事も現状です。また申請するのに事務所の写真などの添付が必要なので事務機器等も揃える必要があります。供託金も必要になってくるのでいろいろとお金が掛かってしまいます。行政書士の業務が開始できるのも結局、3ヶ月程掛かってしまいました、金銭的に不安が募るものです。私の場合、期待していました退職金も約束していた金額から半額に減らされ計画が狂ってしまいました。できれば半年分程の生活費の余裕はほしいものです。その間にホームページの作成やチラシの作成などしてすぐに動けるようにしておきましょう?自分でも各申請は可能ですが、他に時間を使いたい方、確実に許可を取りたい方は行政書士に相談してみてはいかがでしょうか?

また保証協会に加入をお考えの方が多いと思いますが鳩のマークとウサギとマークがあります。どちらに加入しても良いですが。あまり変わらないので年会費等のランニングコスト、先輩の話などをよく聞いて考えるのが良いと思います。会員が多いので先輩が加入しているので鳩のマークに加入される方が多いようですがその時によっては初期金額が大きく違ってくる場合もあります。また、どの協会でもそうだと思いますが政治連盟に加入してほしいと言われたりして思っていた以上のお金が掛かる事がありますので、開業するまえによく調べましょう。

44.宅建業の免許申請について②

宅建業を営もうとするものは国土交通大臣又は愛知県知事の免許を受けることが必要です。

国土交通大臣免許

2以上の都道府県に事務所を設置して事業を営もうとする場合(愛知県と岐阜県など)

都道府県知事免許

1の都道府県の区域内のみに事務所を設置して事業を営もうとする場合(愛知県のみ)

 

免許の有効期間は5年間です。

有効期間満了後に引き続き宅建業を営もうとする方は、有効期間が満了する日の90日前から30日前までの間に、更新の免許申請書を提出する必要があります。

 

免許の申請は個人、法人のいずれでもできますが法人が免許申請する場合には、履歴事項全部証明書の目的欄に宅建業を営む旨の記載があることが必要です。(例:「宅地建物取引業」「不動産の売買、賃貸借及び仲介、代理、交換」)

 

事務所に専任の宅地建物取引士を設置していない場合、申請者、役員、法定代理人、政令使用人などが欠格事由に該当する場合には許可されません。

 

事務所は重要な意味を持っています。事務所の所在が免許権者を定めることになります、事務所ごとに専任の宅地建物取引士の設置が義務付けられており、事務所の数に応じて営業保証金を供託しなければなりません。

本店で宅建業を行わなくても、支店で宅建業を営む場合は、本店も宅建業の事務所となり、本店にも専任の宅地建物取引士設置及び営業保証金の供託が必要となります。(支店の登記があっても、支店では宅建業を行わない場合は事務所として取り扱いません。)

 

専任の宅地建物取引士について

専任の宅地建物取引士は「常勤性」と「専従性」の二つの要件を充たす必要があります。

事務所に常勤して、専ら宅建業の業務に従事することが必要です。

宅地建物取引士の免許の有効期間は5年間で有効期間が切れている場合には宅地建物取引士とは認められません。

専任の宅地建物取引士となった場合、他の業者へ宅地建物取引士として従事できません。

一つの事務所において「業務に従事する者」5名に1名以上の割合、宅建業法で定める案内所等については1名以上の専任の宅地建物取引士の設置が義務付けられています。

専任の宅地建物取引士が不足した場合は、2週間以内に補充等必要な措置を執らなければなりません。

 

専任の宅地建物取引士に就任できない場合

・他の法人の代表取締役、代表者又は常勤役員を兼任している場合。

・会社員、公務員のように他の職業に従事している場合や、他の個人業を営んでいる場合など、社会通念上における営業時間に宅建業者の事務所に勤務することができない状態にある場合。

・通常の通勤が不可能な場所に住んでいる場合。

・監査役など当該業者の業務執行に従事できない場合(会社法による)。

・在学中の大学生の場合。

・勤務時間が営業時間の一部に限定された非常勤職員・パートタイム職員の場合。

など。

 

申請手数用は愛知県知事免許が33,000円、国土交通大臣免許が90,000円です、収入証紙で納めます。

 

 

 

45. 職業紹介事業を行うには?

有料職業紹介事業を行うには厚生労働大臣の許可を受ける必要があります。許可の有効期間は新規許可の場合は3年、更新の場合は5年です。資産、事業資金につての基準もあります。また「職業紹介責任者講習会」を受講した者であること、成年に達した後3年以上の職業経験を有するものであること等の厳しい条件がありますので一度専門家に確認してみてください。

キャバクラやクラブなどの限定での職業紹介事業は申請を出してみないと分からないようです。許可が下りないというわけではないようですが難しい様子です。

 

49. 遺言書を作成したいのですが?

遺言は、民法の定める方式に従って作成しなければならず、方式が違っている場合には無効となることもあります。

遺言には普通方式の遺言と特別方式のものがありますがここでは主に行われる普通方式の遺言で自筆証書遺言、公正証書遺言、秘密証書遺言についてご説明致します。

 

自筆証書遺言

遺言の内容、日付、氏名を自筆で書き、印を押して作成します。今後は手数料を納めれば公証役場にて保管してもらうこともできるようになります。立会人を必要とする事がなく比較的簡単に作成できます。今までは財産目録なども自署しなければなりませんでしたが改正されパソコンでの目録作成や通帳のコピーを添付することが認められるようになりました。ただ、その目録には、署名と印が毎葉ごとに必要になります。訂正する場合にも決まりがありますので無効にならにように注意してください。今まで通り代筆による遺言やワープロ、録音による遺言は無効になります。少し作成しやすくなっただけですので注意してください。

http://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00222.html#A001

 

公正証書遺言

証人二人の立会いのもとで、公証役場に出向いて、遺言の趣旨を公証人に口頭で述べそれを公証人が筆記して作成します。

公正証書遺言は無効となることがほんどなく、確実な方式といえますが少し面倒です。多くの方は専門家に依頼することが多いのではないでしょうか?

未成年者、推定相続人及び受遺者並びにこれらの者の配偶者及び直系血族、公証人の配偶者、四親等内の親族、書記及び使用人は証人になることはできません。

 

秘密証書遺言

自筆証書遺言では保管に不安がある、公正証書遺言では遺言の内容が公証人や証人に知られてしまうことが気になる、といった場合に作成する遺言です。

遺言書を作成しこれに封をして、封書を公証人に提出します。遺言書の印と封印の印は同一である必要があります。公証人及び証人二人以上の立会いのもと遺言者が自己の遺言である旨ならびに遺言書の筆者、氏名、住所を申述します。

 

 

50. 遺言書を見つけたときは

遺言書は、家庭裁判所において相続人又はその代理人の立会いがなければ、開封することはできません。 遺言書を発見したときは家庭裁判所に遺言書を提出して、検認を受けなければなりません。公正証書遺言の場合は偽造、変造のおそれがないので必要ありません。

また、遺言書の保管者が提出を怠り、その検認をしないで遺言を執行したり、あるいは家庭裁判所以外で開封をした場合には5万円以下の過料に処せられます。

51-1 相続が発生したときは

相続が発生してしまった時にはいろいろな手続きが必要になり、書類を揃えるために役所などに何回も出向く必要があり、会社を休んだりする必要が出てくるため大変です。

 

簡単に必要な手続きを以下にまとめてみました。

 

死亡届

遺言書の有無(遺言書の認定手続き)

相続財産の確定

遺産分割協議書の作成

不動産・銀行など金融機関などへの手続き

死亡保険金の請求

死亡した人の所得税の申告・納付

相続税の申告・納付

などあります。

 

いつもまでに完了するといった法的に決められた期限があるものもあります。

 

時間がない中、焦って手続きをしていくよりも、代行して手続きを実施してもらうほうが時間の節約や気持ちの整理につながります。

 

今後の不動産の相談などもでき、遺産整理、各専門家とも連携している弊事務所をご活用ください。

 

予算にあったプランでお受け致します。

 

51. 法定相続情報証明制度の活用について

平成29年5月29日より法定相続情報証明制度の運用が開始されています。

 

法定相続情報一覧図の写しを利用するとどんなメリットがあるか?

・遺産が銀行預金のみでも利用できます。

・各相続手続きで戸籍除籍謄本の束を何度も出す必要がなくなります。

(一つあれば便利です、何枚でも交付されますので、銀行が多くあれば、その都度、謄本等を出す必要がなくなります。)

・不動産の登記手続きにも使用できます。

・保存期間は(5年)無料で一覧図の再交付をすることが可能です。

 

時間に余裕のないかたは、作成を専門家に依頼することもできます。

空き家対策や相続、簡単な家系図と思って作成してみてはどうでしょう?

身内の付き合いが少なくなってきている方、作成してみてはどうでしょう?

52. 生前整理や、不幸にも、事件、事故、孤独死などで、遺品整理や家財整理、特殊清掃が必要な方

マンション、アパート、ビルオーナー様で不幸にも事件、事故、孤独死などで、特殊清掃や、遺品整理が必要になってしまった場合。

一人暮らしで他人に迷惑をかける前に身辺整理をお考えの方など

当事務所の連携業者が相談に伺います。

ただ品物を整理するだけでなく、しっかりした清掃業務、金額面でもご相談できる業者を紹介できます。

お気軽にご相談下さい。

 

お急ぎの方は以下より

http://5r-ht.com/

53.マンションで民泊 (住宅宿泊事業法)を開始する場合

分譲マンションにおいては、住宅宿泊事業法に伴い、届出の際、住宅宿泊事業を禁止する旨の管理規約が無いこと(管理規約上に、住宅宿泊事業を禁止するか否かが明確に規定されていない場合には、管理組合の総会・理事会決議を含め、管理組合として住宅宿泊事業を禁止する方針が決定されていないこと)を届出の際に確認することと位置付けられています。

 

届出の際は条例等も確認し、事業活動ができるか確認してください。

 

http://www.mlit.go.jp/kankocho/news06_000344.html

53.住宅宿泊管理業者登録(民泊)について

住宅宿泊管理業者とは簡単にいうと民泊の管理を専門に行う業者の事です。

専門的知識をもって住宅宿泊管理業務を行い、住宅宿泊事業者(民泊業者)が安心して住宅宿泊管理業務を委託することができる環境を整備することが必要です。

業務に誠実に従事し紛争防止をするとともに、住宅宿泊管理業の円滑な業務の遂行を図る必要があります。

誇大広告の禁止、委託者の保護に欠ける禁止行為、管理受託契約締結前の説明責任、住宅宿泊管理業務の実施の方法の説明、報酬に関する事項、届出住宅の維持保全、宿泊者の衛生管理、安全確保、宿泊者名簿の作成・備付、住宅宿泊事業者への定期報告などが義務付けられます。

 

住宅宿泊管理業者の登録申請

登録申請には申請書が適正な場合、90日程掛かります。修正が必要な場合はこれ以上の日数を要します。

事務所又は営業所が必要です。

貸借対照表及び損益計算書等の提出(財産的基礎要件)

住宅宿泊管理業者を的確に遂行するための必要な体制が整備されていることを証明する書類の提出

(個人の場合には住宅の取引又は管理に関する2年以上の実務経験が記載された職務経歴書、宅地建物取引業法(昭和27 年法律第176号)に規定する宅地建物取引士証の写し、マンションの管理の適正化の推進に関する法律(平成12 年法律第149 号)に規定する管理業務主任者証の写し又は一般社団法人賃貸不動産経営管理士協議会の賃貸不動産経営管理士資格制度運営規程に基づく賃貸不動産経営管理士証の写し、)(法人の場合には住宅の取引又は管理に関する2年以上の事業経歴が記載された事業経歴書、宅地建物取引業法に規定する宅地建物取引業の免許証の写し、マンションの管理の適正化の推進に関する法律に規定するマンション管理業の登録の通知書の写し、賃貸住宅管理業者登録規程(平成23 年国土交通省告示第998 号)に規定する賃貸住宅管理業の登録の通知書の写し又は要件を満たす従業者を有する場合における当該従業者についての上記の書類。)

 

その他にも必要な書類がありますので、確認して提出してください。

53.民泊(住宅宿泊事業)の届出について(少し詳しく解説)

名古屋市での民泊の届出について

①50㎡以上の家主不在型の場合(管理業者に委託する場合)は旅館業と同様の消防設備を必要とします。

上記の場合は自動火災報知設備の設置が必要になります。

 

②誘導灯の設置、避難用設備の設置が必要になってくる場合もあります。

 

③火災予防条例に沿った避難経路図を作成し提出する必要があります。

 

消防法と住宅宿泊事業法とは別の法律なので、非常用照明器具の設置は必要になってくる場合があります。

 

その他、届出住宅に複数のグループを宿泊させる場合には防火区画の適用の対象になってくる場合があります。(別の対応が必要になってきます)

 

④届出住宅に電話の設置をすること

 

⑤近隣への説明義務

 

その他、住宅宿泊管理業者に委託する場合には届出住宅までの距離が30分以内である必要があります。

 

ゴミの処理は一般ゴミではなく事業系のゴミになります。許可業者と契約を締結する必要があります。

 

その他の法律も絡んでくる可能性がありますので事前に確認してください。

 

180日までの稼働になりますので、投資金額に見合うかよく考える必要があります。

 

じゃあ、簡易宿泊所で申請しようと思われるかもしれませんがこちらの申請は許可申請になり事前協議も必要になりもっと大変です。

フロント設置は必須であり、24時間常駐である必要があります。

 

たぶん他の自治体の対応もさほど変わらないと予想されます。一度確認してみてください。

 

 

53.民泊(住宅宿泊事業法)の届出、代行申請の料金について

 

民泊(住宅宿泊事業法)の届出の目安金額について

 

①事前調査費(着手金として) 20,000円~

②届出書の代行作成~提出まで(①の金額も含まれます)200,000円~

・届出書作成、各添付書類準備

(実費は別途追加でご相談する場合があります、法人様と個人申請、遠方の場合でご相談する場合があります)

・近隣住民説明の書類作成(事務局、問い合わせ先となる場合には別途)

・各法令関係の確認、保健所等の確認

・図面作成(現地測量が必要な場合には面積により変動します)

・管理組合の承諾書、賃貸人の承諾書等は基本的にはご本人様に作成したものをお渡ししますのでご自身で記名、押印をもらって頂きます。(弊事務所に委託される場合には別途追加料金が発生致します。(各50,000円~)

・住宅宿泊管理業者との契約書面の締結代理等(50,000円~)

・産業廃棄物処理業者の選定(ご相談、管理業者が行う場合には必要ありません)

 

③安全設備関係に付いて

・非常用照明器具の設置工事(ご相談)

・消防への提出図面作成(20,000円~)

・消防設備工事(ご相談、内容によります)

・避難経路図の作成、利便性の確保(言語の数にもよります。(ご相談))

・消防検査の立会い(10,000円~)

 

④その他

その他、別途作業が発生した場合には追加金額が発生致します。

・仲介業者様からご紹介頂き届出作業が完了した場合にはご紹介料をお支払い致します。

 

  • 図面があり、③の関係の書類作成、設備を設置しなくて良い場合であれば、200,000円が目安金額になります。

 

⑤住宅宿泊管理業の登録申請は150,000円~になります。(申請料などの実費は別途)

 

 

金額のご相談やお支払い方法につきましてはご相談ください。

ご予算に応じてご対応致します。

 

その都度柔軟に対応しております、お気軽にご相談ください。

53.民泊(住宅宿泊事業法)の届出について(愛知県で民泊を始められる方へ)

民泊(住宅宿泊事業)を営む際には、届出後の住宅宿泊事業を適切に行うことができるようにするために下記の事項の準備が必要です。

1.住宅宿泊管理業務

宿泊者の衛生の確保(法第5条関係)

宿泊者1人当りの居室床面積(内寸面積)を3.3㎡以上確保すること。

定期的に清掃、換気等を行うこと。

その他、保健所への通報などの必要な措置を講じる義務、衛生管理のための講習会を受講する等最低限の衛生の管理に関する知識の習得に努めること。

 

2.宿泊者の安全の確保(法第6条関係)

避難経路を表示。非常用照明器具を設けること。

防火区画又は警報設備等を設けること。

その他、市町村の火災予防条例等による規制の適用の有無等について、届出の前に建物の所在地を管轄する消防署等の確認が必要。

 

3.外国人観光客である宿泊者の快適性及び利便性の確保(法第7条関係)

外国語を用いて、届出住宅の設備の使用方法に関する案内をすること。

外国語を用いて、移動のための交通手段に関する情報を提供すること。

外国語を用いて、火災、地震その他の災害が発生した場合における通報連絡先に関する案内をすること。

この他、外国人観光客である宿泊者の快適性及び利便性の確保を図るために必要な措置を講ずること。

 

4.宿泊者名簿の備付け(法第8条関係)

宿泊行為の開始までに、宿泊者それぞれについて本人確認を行い、宿泊者名簿を作成すること。

宿泊者名簿には、宿泊者の氏名、住所、職業及び宿泊日を記載、宿泊者が日本国内に住所を有しない外国人であるときは、その国籍及び旅券番号を記載すること。

届出住宅若しくは住宅宿泊事業者の営業所等に宿泊者名簿を備え、3年間保存すること。

都道府県知事の要求があったときには、宿泊者名簿を提出すること。

その他の事項、長期滞在者の本人確認、不審者が滞在していないか等の確認等。

 

5.周辺地域の生活環境への悪影響への防止に関し必要な事項の説明(法第9条関係)

外国人観光客である宿泊者に対しては、外国語を用いて説明すること。

宿泊者に対する説明は、書面の備付けその他の適切な方法によること。

騒音の防止、ゴミの処理、災害の防止、特に注意すべき事項などについて宿泊者に対して説明すること。

 

6.周辺地域の住民からの苦情等への対応(法第10条関係)

周辺地域の住民からの苦情及びお問合せについては、深夜早朝を問わず、常時、対応又は電話により対応すること。

 

7.標識の掲示(法第13条関係)

届出住宅ごとに、公衆の見やすい場所に、所定の標識を掲げること。

 

8.都道府県知事等への定期報告(法第14条関係)

届出住宅ごとに、前2月分の、届出住宅に人を宿泊させた日数・宿泊者数・延べ宿泊者数・国籍別の宿泊者数の内訳の事項について、毎年偶数の月の15日までに都道府県知事に報告すること。

 

 

住宅宿泊管理業務等の委託

住宅宿泊管理業務の委託(法第11条第1項関係)

委託する業務範囲は、届出住宅に係る住宅宿泊管理業務の全部とすること。

委託しようとする住宅宿泊管理業者に対し、あらかじめ、住宅宿泊事業届出書(第1号様式)及び届出に添付した書類の内容を通知すること。

届出住宅の居室の数が5を超える場合は、住宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理業者に委託すること。

届出住宅に人を宿泊させる間、不在となる場合は、住宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理業者に委託すること。

 

その他、届出にあたっての注意事項

消防法令適合通知書を住宅宿泊事業届出書に添付すること(事前に消防検査が必要)

水質汚濁防止法の規定の確認を行い、必要な届出を行うこと。

下水道法に規定する確認を行い必要であれば届出を行うこと。

事業を開始してから1ヶ月以内に個人事業税に係る開業報告書を県税事務所に提出すること。

宿泊者、近隣住民等が住宅宿泊事業の届出の有無について確認することができるように、県のウエッブページで届出番号及び住所が公表されること。(場合によっては周辺住民への事前説明が必要な場合もあります。)

 

住宅宿泊事業を適切に行うことができるようにするために届出には上記の事項を具体的に記載したものを提出します。

届出書を提出の際は「住宅宿泊事業届出チェックシート」の添付が必要です。

(図面、写真などの具体的な資料を添付してください。届出書は管轄の保健所もしくは電子申請でも提出できます。)

 

 

53.民泊(住宅宿泊事業法)の標準契約書

国土交通省より住宅宿泊事業者(民泊設備の所有者等)と住宅宿泊管理業者(民泊施設や宿泊客等の管理業者)との管理受託に係る契約書式が公表されています。

具体的な内容も記載されていますので活用できます。

 

住宅宿泊事業法(民泊法)では住宅宿泊事業者(民泊設備の所有者等)が家主不在型の民泊を行う場合には住宅宿泊管理業者(民泊設備や宿泊客等を専門に管理する業者)への管理委託が義務となっております。

 

民泊業者様、民泊管理業者様のご参考に。。。

 

トラブル防止のためにも契約書を作成してください。

 

http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000137.html

54.名古屋市の旅館業許可について

名古屋市の旅館業はホテル営業、旅館営業、簡易宿泊所営業の用途に供する建築物を指します。

旅館業の許可を得るためには建築基準法、消防法、保健所等との相談も必要です。

旅館業法にあたる建築物を建築する場合、用途変更する場合には事前に名古屋市の相談窓口(健康福祉局健康部環境薬務課衛生指導係)に相談して進めることが良いでしょう。

市長の同意を得る適用対象地域や建築計画の公開、近隣説明、協議会などクリアーしなければならない事が多くあります。

許可されるまでには1年以上掛かると思った方がよいです。

申請には保健所への申請、建築確認申請などの申請代金が発生してきます。

まずは、旅館業ができる地域かどうかから確認してください。

 

弊事務所にご相談の場合には事前調査:30,000円~調査業務を賜っております。(資料がある場合です。)

また、申請業務全ての場合には、提携の建築事務所と連携して申請業務を致します。

ただ、説明会や協議会が必要な場合には申請者にも同行して頂くことがあります。

55. 契約書等に付いて

契約書等の内容を確認してほしい、作成してほしいという方は遠方の方も対応致しますのでお問合せよりお尋ね下さい。

簡単な物なら5,000円から作成致します。

 

56.内容証明について

内容証明のメリットとデメリット

内容証明を出す前に理解しておきましょう。

 

メリット

①通知内容を後日証明することができる。

②配達の事実、配達日を証明することができる。

③相手方に心理的なプレッシャーを与えることができる。

 

デメリット

①形式に制約がある。

②費用がかかる。

③書類の同封ができない。

になります。

内容証明を利用すべき場合は上記のメリットが発揮できる場合ということになります。

 

具体的に利用すべき場合

①債権譲渡を債務者に通知するとき。

②契約を解除するとき。

③期限の利益を失わせるとき。

④時効を中断(更新)させるとき。

⑤クーリングオフをするとき。

⑥訴訟の提起を考えているとき。

 

利用をすべきでない場合

①訴訟にもちこみたくないとき。

②相手方に誠意があるとき。

③当方に非があるとき。

④今後も仲良く付き合いたいとき。

⑤相手方が倒産しそうなとき。

⑥相手方が財産隠しをしそうなとき。

 

内容証明が届いたら

記載内容の確認をする

①内容に間違ったところがないか ②当方に義務違反はないか → 回答の要否を検討 → 回答書を作成する

以上のようによく検討して対応してください。

内容証明は内容の証明と配達日の証明という特殊な効果が認められているというだけで、単なる手紙とさほど変わりありません、よって回答は後日、相手方に「回答がないと」主張されて困る事態が想定される場合でなければ、内容証明で回答する必要はありません、場合によっては、ファックスや電子メールによって回答することもできます。

 

裁判所から書類が届いたら

裁判所から書類が届いた場合には、その書面内容をよく確認し、仮に裁判所から送らてきた書類が訴状だった場合には、指定された期日までに何の書面も提出せずに欠席した場合には相手方の主張が一方的に認められることになります。そのため、訴状に記載された内容に納得いかない点がある場合には、必ず書面を提出して裁判に出席しなければなりません。

また、裁判所から送られてきた書類が支払督促というものであった場合には、異議申立てを行わないと、強制執行を受ける可能性があります。

こように裁判所から送られてきた書類には適切な対処をする必要があります。

 

内容証明の書き方

形式的な制約

①字数に制限がある。

用紙に制限はありませんが、一般的に、A4判、B5判、B4判(二つ折り)が用いられます。

縦書きの場合には1行20字以内・1ページ26行以内

横書きの場合には1行20字以内・1ページ26行以内(一般的)、1行13字以内・1ページ40行以内、1行26字以内・1ページ20行以内という制限があります、手書きでも、ワープロ等によって作成してかまいません。

 

②使用することができる文字に一定の制限がある。

③訂正方法が定められている。

④一定の形式を満たした通知書以外の資料等を同封して郵送することができない。

 

効果的な書き方

① ですます調で記載する。

かろうじてトラブルが表面化していないのであれば、ですます調で記載したほうが無難でしょう。

②表題・前文・本文・末文・作成日・当事者の表示で構成する。

 

枚数に制限はありませんが1ページごとに料金が加算されます、2枚以上になったときには、ホッチキス等で綴じて割印をします。

内容証明は、差出人・郵便局・受取人の3名が同じ内容の書面を保有することになりますので、3部作成し、郵便局に持参します。

 

内容証明を出す場合には配達可能な郵便局か確認する必要があります、すべての郵便局で取り扱っているわけではありません。

 

郵便局への持参するもの。

①内容証明で送る通知書(3通)

②封筒(1通)

③差出人の印鑑

④郵便料金

 

配達証明を付けて出す。

配達証明を付けておかないと、いつ相手方に届いたか把握できなくなってしまいます。

 

その他に、電子内容証明サービスを利用することで以下のメリットがあります。

①24時間いつでも作成し、郵送できる。(郵便局に出向く必要もありません)

②字数制限が大幅に緩和させる。

③押印を行う必要や封筒を用意する必要がない。

 

 

以上、その他、ご不明な点やどうしたらトラブルが解決ができるか、詳しく知りたい方はご相談ください。

 

 

57. 60万円以下の金銭の支払いを請求する場合(少額訴訟)

家賃の滞納や金銭貸借などで60万円以下の金銭の支払いを請求する場合には少額訴訟というものがあり、あまり手間がかからずに、しかも早く済む制度があります。

少額訴訟制度は60万円以下の金銭の支払いを請求する場合に1回で審理を終了し、直ちに判決をするという制度でしかも、一般の人が弁護士に頼まなくても利用できます。対象となるのは金銭の請求のみです。明渡しを求める場合には通常訴訟を利用することになります。

管轄の簡易裁判所に訴状を提出し、裁判所が決める期日に裁判所へ出頭すれば原則として1回で終了します。利用回数は同一の簡易裁判所で年10回以内という制限があります。(簡易裁判所に訴状用紙、手続きの説明パンフレットなどが用意されています。)

被告には通常訴訟による審理を求める権利がありますので、被告が申述すれば少額訴訟はできなくなり、通常の訴訟の審理がなされます。

原則として1回で審理が全部済みますので、迅速ですが、1回ですべての証拠を出す必要があります。また、証拠は即時に取り調べることができるものにかぎられます。

被告が期日の呼出しに欠席し、何も書類を提出しない場合は原告の勝訴の判決が直ちになされることになります。

 

 

58.支払督促

相手方が金銭などの支払に応じない場合に活用できる、簡易裁判所の支払督促の手続をご存知ですか?

 

貸したお金が返ってこない、家賃などを払ってもらえないときに活用できます。

申立人の申立てに基づて、簡易裁判所の書記官が相手方に金銭の支払いを命じる制度です。

書類審査のみで迅速に解決を図れるなどのメリットがあります。

 

ただ郵送で行われるため相手方の住所が判明している必要があります。(住所が判明していない場合にはできません)

・金銭の支払い又は有価証券若しくは代替物の引渡しを求める場合に限ります。

(貸金、立替金、売買代金、給料、報酬、請負代金、修理代金、家賃、地代、敷金、保証金)

 

・相手の住所地を管轄する簡易裁判所の裁判官の書記官に申し立てます。

・書類審査のみで、訴訟の場合のように審査のために裁判所に出向く必要がありません。

・手数料は、訴訟費用の半額です。

 

債権者の申立てにより、その主張から請求に理由があると認められる場合には、支払督促が発せられ、債務者が支払督促を受け取ってから2週間いないに異議の申立てをしなければ、裁判所は、債権者の申立てにより、それから30日以内に支払督促に仮執行宣言を付さなければならず、債権者はこれに基づいて強制執行の申立てをすることができます。

 

相手方が異議を申し立てた場合には、事件は通常の訴訟手続きで審理されます。(弁護士費用、訴訟費用、時間が掛かります)

 

メリットとして

・裁判所に出向く必要がなく、申立書も郵送などで行うことができます。

 

このような特徴から支払い督促は、督促の対象となる金銭の額や支払時期、契約の有無などについて、債権者と債務者に相違がない場合に向いている手続きです。(明らかに債務者が悪い場合)

 

相手方が反論する場合には少額訴訟や民事訴訟、民事調停を検討するほうが良いと考えられます。

DSC_1437 (2)

59.賃貸住宅管理業の登録について

賃貸住宅管理業を営もうとする者は、賃貸住宅管理業者登録規定により国土交通省に備える賃貸住宅管理業者登録簿に登録を受けることができます。

 

登録を受けることで賃貸住宅などの賃貸管理業者として信用度が増し、管理業者としてオーナー様の委託を受けるうえで信用度がアップすると考えられます。

 

現在では賃貸管理業の法整備は追いつていませんが、今後は国家資格化される可能性もあります。

 

安定した売上確保、民泊での住宅宿泊管理業を的確に遂行するための必要な体制が整備されている者、の条件を満たしていると認められたりします。

 

平成30年6月30日までは実務経験者がいなくても登録はできます。平成30年7月1日以降は実務経験者を設置する必要があります。その場合は変更届出が必要です。

 

賃貸住宅管理業とは、以下の事務のうち少なくとも一の事務を含む管理事務を業として行うものとされています。

①家賃、敷金等の受領に係る事務

②賃貸借契約の更新に係る事務

③賃貸契約の終了に係る事務

 

登録の対象

・管理受託(貸主から委託を受けて賃貸住宅の管理を行う事業)

(マンションの管理の適正化の推進に関する法律のマンションの管理組会から委託を受けて管理するマンション管理業者とは異なります。)

・サブリース(賃貸住宅を転貸し、貸主として管理を行う事業)

 

登録の有効期間は5年です。有効期間満了後も引き続き営もうとする場合には更新申請が必要です。

 

登録に必要な書類

登録申請書、誓約書、本人確認書類、登記されていないことの証明書、身分証明書、法人の履歴事項全部証明書、実務経験者等証明書・実務経験者業務経歴書(前職での経験を記入する場合には、証明することが必要なので、前職の会社の署名、押印が必要な場合があります。)、事務所を使用する権原に関する書面、業務状況に関する書面、財産の状況に関する書面、などが必要になります。(法人の場合には役員全員の書類が必要になってくる場合があります。)

宅地建物取引業者、マンション管理業者は一部書類の提出が省略される場合があります。

 

申請から90日程で登録されます。

申請書の提出先は主たる事務所の所在地を管轄する地方整備局等です。

 

 

60   家族信託について

今、家族信託制度が注目されています。

障害者や認知症の方の生活支援や人生の終盤での財産管理、財産の承継といった場面で利用されることが増えてきています。

 

信託とは

財産を持っている人が、自分の信頼できる人に財産を託し、自分が決めた目的に沿って、自分が利益を与えたいと思う人のために、財産の管理や処分等をしてもらう仕組みのことを言います。

自分自身や家族の生活を支援したり、財産を承継したりするための枠組みを家族信託と言います。

来るべき相続に備えて、あらかじめ相続時に円滑に承継する対策をとりたいと考えている場合などに活用できます。

 

財産の承継のためには、委任や後見、遺言、生前贈与等の制度がありますがこれらにはそれぞれの制約や使い勝手の悪い部分があったりして、本人や親族、本人を扶養する方が希望する生活支援や財産管理、承継が実現できないことがあります。

 

信託を利用することで、希望を叶えることができる場合があります、これが家族信託として注目される理由となっています。

 

信託によって信託財産は委託者から受託者に移ります。

信託財産は委託者(依頼した人)のものではなくなりますので、信託財産に属する財産は委託者が死亡しても委託者の相続財産になりませんし、後見が開始しても後見人が管理することもありません。委託者が破産しても破算財団に属しません。詐害信託でない限り(債権者などを害する目的を知って信託した場合など)、委託者の債権者が差し押さえることもできません。

 

受託者は、受託者の職務として信託財産を目的に従って管理処分等を行うだけで、信託財産に対して固有の利益を有しません。

信託財産は形式的には受託者に属しますが、信託財産に属する財産は受託者が死亡しても受託者の相続財産にならず、後見が開始しても後見人が受託者本人の財産として管理することはなく、受託者が破産しても破産財団に属さず、受託者の固有財産にかかる債権者が差し押さえることはできないとされています。

 

委託者の有する、どの財産を信託財産にするかは、委託者が自由に選ぶことができます。

 

信託を活用するケースで考えておくべきこと。

たとえば、父が亡くなっていて、母が現在は元気だが将来的には自宅の売却を考える場合。

相続時精算課税制度、成年後見制度、居住用財産(空き家)を売った時の特例、信託を活用を利用した場合等、考えられる活用方法でどれが一番良いか精査してみる必要があります。

それぞれケースごとに計算してどれくらいの金額が発生するのか?手間は?時間は?などで検討してみる必要があります。

 

また信託を活用する場合には公正証書にした方が良いですし、不動産で活用した場合には、不動産の謄本を第三者が取得した場合、信託内容(遺言のような内容)が他人に知られてしまう場合がありますので、登記前に事前に専門家に相談した方がよいと思われます。(抵当権が付いている場合もありますので、抵当権が付いていると抵当権の効力が優先し競売にかけられる危険性もありますし、金融機関との期限の利益を喪失する危険性もあります、事前に金融機関と打合せをする必要があります。)

 

信託の活用例

後継ぎ遺贈型

たとえば遺贈者が自分の自宅を、自分が亡くなったあと妻に与え(第一次遺贈)、妻が亡くなったあとには長男に与える(第二遺贈)という形をとることもでます。信託の場合には承継されるのは受益権であり、受益権には期限や順位をつけることができるので、このような信託も有効とされています。

2代先以上先までの財産の承継について決めておきたいとの希望を叶えることができます。

 

自分の死後に全財産を知的障害のある息子の生活のために使い、息子の死後は息子が入居する施設に寄付をしたい、といった財産の承継をすることも考えられます。